親の家を二世帯住宅に建て替える場合には、土地は親の名義のままにしておいた方が良いです。なぜなら、土地が親の名義のままであれば、贈与税や譲渡税は課せられません。
ですが、どうしても土地の一部を子名義に変更する場合には相続時精算課税の選択を検討すると良いかと思います。なお、配偶者の親からの贈与は、相続時精算課税の対象とならないので、配偶者の親の土地を名義変更する場合には、土地名義は配偶者名義とする方が良いでしょう。
また、親が建設資金を負担しても、住宅取得費金の贈与を受けた場合の非課税の特例が使えるので、贈与税の非課税分は贈与を負担せずに子の持分に出来ます。
相続税対策として二世帯住宅を建設する場合には、小規模宅地等の評価減の特例の対象となることがポイントとなります。
平成26年より内部で行き来できない場合でも特例の適用対象となりましたが、登記による違いや建て方によっては特例の対象外となってしまうケースもあります。
例えば、敷地がすべて親の所有であったとしても、二世帯住宅の建物を区分登記している場合には、被相続人が居住する部分に対応する敷地のみが特例の適用対象外となります。
したがって、二世帯住宅で自宅敷地すべてについて小規模住宅等の特例の適用を受けるためには、建物の登記については、区分登記でなく共有での登記にするべきです。
また、広い自宅敷地の一部に離れで子世帯向け住宅を建てるケースもありますが、このような場合には、原則として同居とはみなされません。
したがって、親世帯の土地に新たに子世帯向けの住宅を建てる場合には、1棟の建物として登記できる増築型の建物にした方が相続税は節税できます。
なお、万が一、被相続人が長期入院していたり、介護が必要なため老人ホームに入所していた場合でも、自宅が賃貸されていなければ特例の適用が受けられるので、被相続人が老人ホームに入る等で二世帯住宅に住まなくなる可能性については心配する必要はありません。
補助金などもあるので、二世帯住宅を検討されている方も最近では増えてきているかと思います。
ご自身にとって最も良い方法で建て、尚且つ節税出来れば更に良いと思いますので、こういった情報も知っておいて損はないかと思います。
リニュアル仲介、前田でした。
