耐震基準適合証明書に関する情報提供を行っている関係で、他社での取引なのですが住宅ローン減税に困った消費者が、ホームページからお問い合わせされることがよくあります。
今回ご相談いただいたのは少し気の毒な状況でした。
所有権移転まであと3週間くらいなのですが、担当する仲介会社の言っていることが2転3転して信用ならないので、ご自身で調べていくうちに弊社ホームページにたどり着いた様子でした。
お問い合わせの物件は築35年の木造住宅で宅建業者による再販物件です。このお客様は売主と直接取引しているわけではなく、間に別の仲介会社が入っていて、この買主側の仲介会社が問題の原因となっています。
お客様のご希望は住宅ローン減税を利用したいことです。築後年数要件に抵触するため耐震基準適合証明書もしくは既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書が必要になります。
売主が仲介会社の場合は、住まい給付金のこともあるので、まずは既存住宅売買瑕疵保険に加入してもらうように交渉するのが妥当です。
再販物件は売主によってリフォームされているケースも多く、また、売主である宅建業者にとっても保険でリスクヘッジできるので、それほど悪い話ではありません。
売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者でないと既存住宅売買瑕疵保険に加入することができないので、売主に断られてしまった場合は、耐震基準適合証明書を検討します。
耐震基準適合証明書は発行時期によって手続きが異なります。
所有権移転までに耐震基準適合証明書が発行できる場合は良いのですが、耐震改修工事を行わないと証明書が発行できない場合は、所有権移転後に証明書を発行する手続きが必要で、この手続きを誤ると、証明書が発行されても住宅ローン減税の対象にならないという状態に陥ります。
所有権移転後のポイントは3つです。
一つ目は所有権移転までに仮申請を行うことです。
二つ目は所有権移転に当たって予め住民票を移しておく「新住所登記」を行ってはいけないことです。
三つ目は所有権移転後に耐震改修工事が必要だということです。
前置きが長くなりました。
今回ご相談いただいた時点での状況は下記になります。
・既存住宅売買瑕疵保険については交渉していない。
・住宅ローンの金銭消費貸借契約済みで、新住所登記のための住民票移転を行ってしまっている。（仲介会社からの指示に従った）
・住宅ローン減税は、仮申請をすれば大丈夫とだけ説明を受けていた。
・不動産売買契約後に耐震基準適合証明書発行のために追加工事が必要で60万円かかると言われた。
・所有権移転までの工事は間に合わないと言われている。
売主が宅建業者の場合の考え方は前述の通りなので、まずは瑕疵保険を使えないか、すぐに売主へ交渉することをお勧めしました。
幸い新耐震の物件なので、リフォーム済みの物件であれば瑕疵保険の検査に合格する可能性が高いからです。
続いて、既に住民票を移してしまっているので、所有権移転後の証明書発行ではだめだということを説明しました。
瑕疵保険がダメだった場合は、何としてでも所有権移転までに耐震基準適合証明書を発行してもらう必要があります。
お電話での応対だったので、詳細は把握していないのですが、60万円の耐震改修工事はそれほど規模の大きなものではないので、すぐに手配すれば間に合う可能性の方が高いことと、そもそも誤って住民票移転を指示してしまった仲介会社の落ち度もあるので、この問題を大きく拗れさせないためには、買主側の仲介会社の立場でも何としてでも所有権移転前の証明書発行が求められるという状況にあることを、きちんとお伝えした方が良いとアドバイスしました。
今回のケースの仲介会社（買主側）の落ち度は下記になります。
・売主が宅建業者なのに既存住宅売買瑕疵保険の交渉をしていなかった。
・木造住宅の場合、所有権移転後の証明書発行になることが多いのに、通常の取引の流れで「新住所登記」を指示してしまった。
・築後年数要件を超える住宅の取引を行うのに、住宅ローン減税を適用するための方法を具体的に検討していなかった。
・耐震基準適合証明書を発行するためには耐震改修工事が必要であることを買主へ説明していなかった。
ただ、不動産売買契約と住宅ローン減税の制度は直接の関係がないので、トラブルの場合は「業務範囲外なので」と逃げる仲介会社が多いと思います。※買主が泣き寝入りするケースが多いと思います。
今回のケースは住宅ローン減税の適用が住宅購入意思決定に大きく影響していたことを示す履歴と、これまでの経緯についてメールなどの履歴が残されていることから、仲介会社にとっても無傷でいられる保証はない状況なので、現状を関係者で正しく共有して、まだ問題解決の方法も時間もあることから、敵対するのではなく解決に向けて前向きに考えましょう、とアドバイスしました。
長々と事例をご紹介しましたが、今回のケースで得られる教訓は二つです。
一つ目は仲介会社の言うことを鵜呑みにしないこと。
二つ目はメールなのでも良いので、住宅購入意思決定に関わるプロセスはなるべく履歴を残すこと。
一番最悪なのは言った言わないの状況に陥ることです。また、文中に記載した通り税制に関することは本来仲介業務の範囲ではないので、仲介会社からアドバイスを受けた場合は必ず履歴を残すことが大切です。
住宅ローン減税は早めの相談が一番です。
不動産売買契約後では遅すぎる場合があるので、買付申込のタイミングで、後工程について具体的に動き始めるようにしましょう。
