戸建てリノベINFO

戸建ての詳細に入る前に所有権移転後の方法を行う場合で、所有権移転までにやらなければならないことと、やってはいけないことについて説明しておこうと思う。

そんなに簡単な話じゃないんだ。
というより、所有権移転後の方法は相当難易度が高いと言った方が良いかもしれない。
仲介会社が知らないだけでなく、役所の窓口や税理士ですら間違った判断をする場合があるからね。
手続きを間違うと制度対象外になるから本当に注意が必要だ。

そう。
中古戸建てを検討する時は特に仲介会社の質が問われる。
消費者が個人レベルで対処できるものではないので、業者を巻き込んだ方が良い。

わかった。
本当にややこしいから覚悟して欲しい。
所有権移転後の方法の要件はまとめると次のようになる。
「所有権移転前に耐震基準適合証明書仮申請書を行う」
「所有権移転後、居住開始までに、耐震改修工事を実施して、耐震基準適合証明書を発行する」

要件を整理すると次の3点になる。
1：所有権移転前に仮申請書を行う必要がある
2：新住所登記を行ってはいけない
3：耐震改修工事が必要

買主が耐震基準適合証明書仮申請書に必要事項を記入して、最終的に耐震基準適合証明書を発行してもらう人に提出し、記名捺印をしてもらう流れとなる。

そこが問題なんだ。
この書類の問題は、最終的に耐震基準適合証明書を発行してもらう人はこの人ですよ、ということを決めることにある。
最終的に仮申請書の発行者の名前と耐震基準適合証明書を発行する人が同一でないといけない。

耐震基準適合証明書を発行するには耐震改修工事が必要になるというのは前に説明した通り。
つまりは、所有権移転までに耐震改修工事を含めたすべての計画を決定しないと仮申請書が無効になる恐れがあるということだ。
当初はA社に耐震をお願いしようと思っていてA社に仮申請を行ったけど、あとからB社の方が安いとわかったんでB社に変更しました、というのは成立しないという訳だ。（※）
売買契約から所有権移転までに耐震診断を実施して、改修工事の中身まで決めなければならないんだから、かなりスケジュールはタイトになる。
とても「書類書けばいいんでしょ」レベルの話ではない。

続いて2番。
新住所登記ってわかる？

正解。あれをやったらいけない。
役所は引っ越し後でないと住民票の移転を認めていないから、本来は、以下の流れになる。

これまでは新築偏重の業界だったんで、ほとんどの人が引き渡しを受けたら当然ながらすぐに住み始めるわけで、あらかじめ所有権移転前に住民票を移しておけば、住所変更登記が省略できるから面倒がなくて得ですよね、という業界の慣習を新住所登記と言う。

所有権移転後に証明書を発行する要件の「居住開始」というのは住民票の移転日を指すんだよ。

その通り。
この新住所登記は業界の慣習として当たり前のように行われているから、不動産会社も悪気なく引き渡し前に住民票を移転するように指示してくる。

最後の3だけど、チュースケ君がややこしいといった、経緯の説明に深く関わってくる。
言い換えると、耐震基準適合証明書の発行日が所有権移転後の場合は、耐震改修工事の請負契約書を添付しないと住宅ローン減税が適用されないということになる。
ここで問題になるのが、所有権移転前は耐震改修工事をやるつもりだったけど、所有権移転後に実は耐震改修工事が必要ない物件だったと判明した場合。

このような勘違いが横行しているから丁寧に説明したんだ。

制度は書き換えではなく付け加わっているんだ。
工事が不要な物件は所有権移転前に証明書を発行しておかないといけないんだ。
耐震基準適合証明書を住宅ローン減税の切符のように思っている人が多いんだけど、何でもかんでもあればいいわけではないので、本当に注意が必要だ。

別の記事で工法の注意も書くけど、2×4工法の物件を購入する場合は、早めに耐震診断を実施した方がいい。
2×4工法は耐震改修工事が不要と判断されるケースが多いからだ。

だから中古戸建てを検討する場合は、制度に詳しい仲介会社を選んでおかないと大変なことになるんだ。
次回でフローを説明するけど、中古戸建ては間違っても素人判断で取引を進めない方が良いよ。