東京都内のマンションに建物と居住者年齢の2つの「老い」が迫っているという記事が増えています。都内の築40年以上のマンションの6割に30年以上の長期修繕計画がなく、居住者の高齢化率も高く、マンションの管理に問題も発生しているマンションも多いです。そのような状態ですから、修繕をしなければ危険な状況に陥るほか、居住者高齢化による組合の担い手不足で管理不全のおそれもあります。東京都は事態の改善のため専門家を派遣するなど対策を急いでいるようです。
〇長期修繕計画は30年以上計画されているマンションは4割しかない！
東京都住宅政策本部によると、2021年末時点で都内分譲マンションの累積着工戸数は約194万戸。管理方法を定める区分所有法が改正された1983年以前に建てられたマンションは2023年3月末時点で都内に1万1459棟あり、このうち都の条例が義務づける管理状況の届け出をしたのは1万440棟だったようです。
届け出には戸数や階数などのマンションの概要や、管理組合や長期修繕計画の有無などを記す必要がありました。国土交通省のガイドラインで長期修繕計画は30年以上とされているが、届け出のあったマンションの6割にあたる約6300棟で30年以上の長期計画がありませんでした。
〇マンションの長期修繕計画の立案状況について
都内の築40年以上のマンションの3割にあたる約2800棟は計画そのものが無いようです。計画があるマンションも30年未満の計画だったり、期間を定めていなかったりするようです。管理状況を届け出た1万440棟のうち5.4%は修繕積立金がなく、管理組合がないマンションも5.0%あったようです。
マンションは適切な管理と修繕を続けることで資産価値を維持できたり上げたりできます。修繕を続けるために時期や費用の長期的な計画を立て、入居者から修繕積立金を集めます。長期修繕計画がないと必要な資金のめどが立てられないですし、重要な修繕ができなければ危険なうえ、マンションの資産価値に影響を及ぼしかねません。
〇長期修繕計画の作成や修繕積立金の設定に関する相談は専門家へ
東京都は適切な管理をしてもらおうと対策に乗り出しました。管理状況を届け出たマンションに対し、組合の求めなどに応じてマンション管理士を無料で派遣するような仕組みです。管理不全の兆候がある場合は5回まで無料とし、マンション管理士は長期修繕計画の作成や修繕積立金の設定に関する相談などに応じます。また、管理状況の無届けマンションには届け出を呼びかけます。
〇管理不全のマンション購入をする際の注意点について
マンションの長期的な管理不全のリスクが高まるなか、同時に居住者の老いも懸念されています。国土交通省によると、2022年末時点で築40年以上のマンションは全国で約126万戸あり、10年後には約261万戸、20年後には約445万戸に増える見込みとなっています。
国土交通省による2018年度のマンション総合調査によると、1979年以前に完成したマンションでは、世帯主が60歳以上の割合は8割弱にのぼり、2010年以降に建てられたマンションでは2割未満で、古いマンションほど居住者の高齢化が顕著となっているデータが発表されています。そのようなマンションでは、マンション住人の高齢化が進むと管理組合の担い手が減り、管理不全に陥りやすくなり、負のスパイラル状態になるそうです。
最近の不動産価格高騰により、若い世代のマンション購入は築年数の経過したマンションに照準があっている人もいます。つまり管理不全のマンションを購入選択肢に入れると、管理不全を放置すると建物と居住者の老いが連鎖して加速する懸念があります。負のスパイラルに陥る前に現状を正確に把握し、対策を急ぐ必要があります。
いずれにせよ、築年の経ったマンションにおいては、そこに住む住人の老いの問題もあり、修繕等が進まないリスクが発生します。
ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。
法人営業部 犬木 裕
