日銀は4月28日の金融政策決定会合で政策金利を0.75%程度で据え置くと決めました。
しかし、利上げ姿勢は維持しており、住宅購入を検討中または住宅ローンを返済中の世帯には金利上昇への備えが欠かせません。
過剰な借り入れを避け、もしもに備えた貯蓄をしておく必要性が増している事を不動産購入前には気に留めていただきたいと思います。
今回は見送られましたが、いずれもう一段の利上げがあるだろうと思っての住宅購入を検討していただきたいと思います。
日銀の利上げでローン金利は近く0.25%高くなると言われていますが、さらなる金利上昇も考えておかないといけないと支払いが厳しい家庭も増えてきます。
また、中東情勢の影響により、様々な物の値段が高騰していますので、家計の見直しも同時に進めていただきたいと思います。
■日銀の利上げ姿勢を無視しての住宅購入はあり得ません！
日銀は利上げ姿勢を崩していません。家計はもう一段、二段くらいの利上げには耐えられる準備をしておいた方がいいと言われます。
現在は政策金利が27年に1.5%程度に達するのがメインシナリオと言われます。
これから賃貸から売買を検討し、不動産を資産と考えている方は、この利上げを考慮する必要があります。
■住宅ローンの変動型金利が約15年ぶりの高さに？！
2026年4月の変動型金利は主要行平均で0.972〜1.082%と約15年ぶりの高さの1%前後の水準となっています。
次に0.25%程度の利上げがあれば1.3%程度に達する見込みです。
一部の都心マンションの中古価格上昇に息切れの兆候があるとはいえ、全体的に住宅価格上昇が続く中での金利上昇は住宅購入を考える世帯には負担感が強くあります。
借入額が自分の収入や貯蓄という『身の丈』に合うかを改めてシビアに検討しておく必要性が高まっています。
35年元利均等返済で、返済額は5年ごとにしか見直さない「5年ルール」や見直す場合も返済額はそれまでの25%増までとする「125%ルール」を考えず、借入額と金利の変化で、毎月返済額がどう変化するかを試算した。
0.25%ずつの金利上昇に比べると、1000万円単位で借入額が多くなることの方が返済負担を高める要因となります。
仮に金利が2%まで上昇しても借入額が3000万円なら毎月返済額は10万円未満に収まる一方、1億円を借りた場合は1%でも月28万円超、2%になると同33万円超となります。
金利上昇で家計負担が増すのは確かであり、具体的な負担増の金額を計算していない人は多くいます。
借入額と金利の関係を整理し、現在の金利はもちろん、金利が1〜2段階上昇した場合の『ストレステスト』をし、収入や貯蓄からみて無理のない借入額を考えて欲しいと思います。
変動型金利の主要行平均が0.4%程度と低かった2〜3年前は住宅ローン減税を考慮し、借入額を多くする動きがありました。
現在は通常、毎年末のローン残高の0.7%を13年間、税額控除する仕組みとなります。
金利が0.7%より低ければ計算上、利息より控除額が多くなる例があるため、借入額を削ると不利との考え方です。
しかし、既に変動型金利は基本的に0.7%を上回っています。
2024年から減税の対象となる借入限度額も引き下げられ、現在の仕組みでは長期優良住宅であるなど住宅の条件と子育て中など世帯の条件の両方を満たして限度額は最大5000万円。
これ以上借りても夫婦それぞれが減税対象となる場合などを除けば控除額は原則、増えません。2〜3年前とは状況が異なり、住宅ローン減税はあくまで付加項目ととらえ、借入額はシンプルに自らの家計に適しているかを検証すべき状況となっています。
■住宅ローン金利が上がるから、焦って繰り上げ返済は注意が必要？！
これから借入額を検討する人に比べ、既にローンを返済中の人の金利上昇への対策は限られます。
まず考えたいのは、焦って繰り上げ返済をしないことです。
インフレと金利上昇の中、手元資金に余裕がなくなるリスクは大きいです。
一般的には生活費の半年から1年は常に残すべきだが、それに加えて、もし金利がさらに上昇した場合、返済が滞らないようにする予備資金も積んでおくべきです。
もし、金利上昇時に、急病や失業などによる減収が重なっても、予備資金があれば返済を続けられ、家計を立て直す時間を稼げます。
本当の緊急時は、自宅を売却して完済すると考える人もいるぐらいです。
インフレが続いていれば売却でローンは完済できても、同じ立地条件や広さの住宅も値上がりしていて買い直しは困難となります。
賃貸に移るとしても家賃も上昇している可能性が高く、もともと別の住まいが確保できているような人を除けば、安易に売却に期待することは避け、返済を続けられる備えをしておくことが基本となります。
今後の参考にお役立てください。
法人営業部 犬木 裕
