マンション

“通勤”徒歩10分最寄りは都内屈指の超主要駅

2016-03-28_095037家探しにおいて、個人的なライフイベントは度外視
物件の良し悪しは「立地」と「価格妥当性」を二大要素として判断

都内某所に勤務のMさん。現在独身の30代(前半)で、隣の県にあるご実家にお住まいで、多少時間はかかるものの特に通勤に支障があるわけでもなく、一般的な感覚では住宅購入を検討する必要性に乏しく、同様のライフステージの方であれば1K~1LDK程度の賃貸に住む、という層です。では、Mさんの購入動機は何かといえば、低金利とインフレ対策(資産の分散)。「あくまで、家も資産形成の為の一手段。『結婚したからブライダル系の株買おう』という投資家は普通はいないのと同じで、家も(不動産)ライフイベント的に買うのはリスクだと思います。」とのお答え。このお考えをベースに弊社エージェントと相談しながら設定した条件は下記のようなものでした。ポイントは、不用な条件は加えないというところです。“○○区(又は路線)は土地鑑(勘)が無いから除外”や、広さも“単身だから広すぎるものは除外”というようなことはせず、あくまで下記条件内におさまるものは全て一旦検討対象とし、その中で良さそうな物件の価格妥当性を検証するということを繰り返し行ないました。価格の妥当性を判断する際には「収益還元法」を用いました。ここ数年、23区のマンション相場は上昇しており、過去の成約事例から推察する「取引事例比較法」では、ほぼ全ての物件が「高い」という判定になってしまう為です。価格が売主本人の意向で決まることが多い中古物件では、価格の検証は大切な工程となります。

↑バルコニーからの眺望。春から秋にかけては木々の葉に囲まれ、一瞬、都心であることを忘れてしまうほどです。

↑バルコニーからの眺望。春から秋にかけては木々の葉に囲まれ、一瞬、都心であることを忘れてしまうほどです。

↑内廊下が高級感と落ち着いた雰囲気を醸し出す。

↑内廊下が高級感と落ち着いた雰囲気を醸し出す。

設定条件

【対象エリア】
山手線内側全域又は、山手線主要駅徒歩10分以内

※土地鑑(勘)の有無には拘らず、エリアを広く構えた。

【広 さ】
40㎡超

※当初は、住宅ローン減税等が利用できる登記簿面積50㎡以上としていたが、近年の不動産価格上昇を踏まえて条件緩和。
【築年数】
新耐震基準又は現行法

※超例外的に、立地が極端に良いもののみ旧耐震も対象とした。(例:新橋駅徒歩1分など)

【予 算】
6,500万円以内

※融資を受けられる上限額を目安に設定。手元の現金もあったが、住宅ローンは低利で資金調達できる絶好の機会の為、可能な限り融資で調達することにした。

◎際立つ利便性
コンビニ、百貨店、公共施設、レンタカー、病院、郵便局等、全て徒歩数分。車を所有する必要もないほどに利便性が高い。

201602月002

20162月001

↑売買成約事例からの検証だけではなく、貸した場合の賃料を、過去の賃貸成約事例から試算、表面利回りを求め、価格の妥当性を検証。

↑売買成約事例からの検証だけではなく、貸した場合の賃料を、過去の賃貸成約事例から試算、表面利回りを求め、価格の妥当性を検証。

 

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