お金・ローン・税金

共働き世帯必見。住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の活用方法。

家を買う時に、「月々○万円までに支出を抑えたい」と予算設定をされている人は少なくありません。住宅ローンの月々の支払に加え、マンションの場合、管理費・積立金がかかります。固定資産税額は物件によってまちまちですが、マンションの場合、固定資産税はだいたい月1万円(年払いですが)くらいみておけばおさまることが多いかと思います。戸建ての場合は、その1.5~2倍くらいのイメージです(詳細は物件ごとにきちんと確認してくださいね)。

多くの方は、これらの合計額と現在の賃料を比較して、「う~ん、予算オーバーかな…」というような判断をなさっています。

もちろん、許容できる月々の負担額というのはありますので、間違った考えではありませんが、持ち家の場合には、「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」がありますので、実質負担で考えると、上記の合計額からローン控除分を差し引いた額となります。ローン控除も、毎月お金が返って来るわけではなく、一年分がまとめて戻ってきます。つまり、ローン返済と管理費・積立金の月々の支出は確かにお金がでていってしまうのですが、後になって、税金が返ってくるという形になります。

ローン控除の計算は「年末のローン残高×1%」、「上限額は一人あたり20万円又は40万円(売主が事業者の場合)」を「10年間に渡って(=合計200万円又は400万円)」となっていますから、借入額、持ち分割合、売主が個人か法人か等によって、減税額が変化します。

例えば、共働きの世帯で、夫婦それぞれでローンを組み、合計額1億円の融資を受けた場合を考えてみましょう。売主が個人の場合には、控除額の10年間の合計は400万円、売主が事業者の場合は800万円、と大きな差になります。

違う例として、借入額がそれほど高額ではなく、例えば夫婦で2,000万円ずつの合計4,000万円を借りた場合には、売主が個人・事業者による控除額の差はあまり生じません。4,000万円の借入であれば、向こう十年間の年末残高は4,000万円を下回ることになり、売主が個人の場合でも、夫婦で使える控除の上限額(20万円×2人)を下回るからです。ただ、この借入金額でも、持分を例えば夫3/4・妻1/4のようにした場合には差が生じます。売主が個人の場合には、住宅ローン控除は1人あたり年間20万円の所得税控除が上限額となりますが、持分割合を前述のようにした場合、妻の方が20万円の控除を受けられるかというとそうではなく、このケースでは言えば年10万円が減税の上限額となります。

妻:4,000万円×持分1/4×ローン減税1%=10万円

夫:4,000万円×持分3/4×ローン減税1%=30万円=上限額20万円

→世帯合計30万円

売主が事業者の場合には、一人当たりのローン控除の上限額が40万円ですので、下記のような計算になります。

妻:4,000万円×持分1/4×ローン減税1%=10万円

夫:4,000万円×持分3/4×ローン減税1%=30万円

→世帯合計40万円

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