不動産取引ガイド

【住宅ローン減税5】築後年数要件戸建て編~導入~

今回から数回にわたって戸建てについて説明します。
戸建ては改修工事が絡むので、マンションよりも判断が難しいです。
戸建ては、木造とそれ以外の工法にわけて説明します。

住宅ローン減税における戸建て住宅の区分

戸建ては本当にややこしいから、きちんと区分するようにしよう。
まずは工法で分けるよ。

<工法区分>
ア:木造在来工法2階建て以下
イ:木造在来工法3階建て
ウ:木造2×4工法

エ:軽量鉄骨造
オ:鉄骨造
カ:RC・SRC造
キ:その他

いろいろあるんですね。

それぞれの工法の説明は別の機会として、ここでは木造(ア~ウ)とその他(エ~キ)で区分することにする。

随分ざっくりですね。

この区分は耐震改修工事が現実的に実施可能か否かで分けている。テーマは住宅ローン減税だからね。

わかりました。木造とその他で区分ですね。

さらに、新耐震と旧耐震で区分する。つまり四つに分かれる。

<本記事における戸建て住宅の区分>
・木造(新耐震)
・木造(旧耐震)
・その他 (新耐震)
・その他 (旧耐震)


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一般的な耐震診断法が利用できるかどうか?

詳しい説明は次回以降にするけど、ちょっと短いので、なぜこの区分になっているかについて説明するよ。

マンションと同じで工事が関係するんじゃないんですか。

工事もそうなんだけど、そもそも耐震診断の方法が異なるんだ。
木造住宅は割と一般的な耐震診断法が浸透しているんだけど、木造以外の工法は耐震診断方法が異なるし、そもそも存在量が少ないから、取り扱える建築士も少ない。

えっ!建築士だったら誰でもできるんじゃないんですか?

そういうイメージが強いけど、残念ながら現実はそうではない。
実務で取り扱っている工法で得意・不得意があるし、そもそも建築士の業務は構造と意匠に区分されて、意匠の方が花形とされる。
だから、建築士とはいえ、耐震診断なんてまったくやったことがない人の方が多い。

建築士選びもしなきゃいけないんですか?

いや、建物の耐震化は国が掲げる大きな住宅政策の一つだから、専門に取り扱っている事業者も多い。
だから、耐震診断や耐震改修の実績を確認すれば、信頼に値する事業者かどうか簡単に判別できるよ。
また、市区町村で耐震に関する補助制度を運営しているところも多くて、そういった自治体では、建築士の登録制度を設けていたりするから、ネットで検索できない場合は役所に相談するのも良い方法だと思うよ。

太郎さんが言う、住宅ローン減税の区分ってどういう意味があるんですか?

まず初めに耐震改修工事が実施しやすいかどうか。
個別のページでも説明するけど、木造は改修工事ができるけど、その他の工法は耐震改修工事が現実的ではないと言える。
だから、さっきの区分で重要なのが、木造なのかその他工法なのかという区分と、その他工法の場合は新耐震なのかどうか、という区分になる。

えっと、その他工法の旧耐震は、改修工事が現実的でない上に、旧耐震だから証明書が発行される可能性も低いから、旧耐震マンションと同じく、耐震基準適合証明書を発行できる可能性が低い、ということでしょうか。

ご明察。
木造で新耐震・旧耐震を分けているのは、耐震改修にかかる費用がかなり変わってくるから、取引における耐震診断の実施時期が重要となるためなんだ。
この辺は個別のページで説明することにするよ。

ちなみに一般的な耐震診断方法って何なんですか?

一般財団法人日本建築防災協会という団体が発行している「木造住宅の耐震診断と補強方法」に準じた方法が一般的な木造住宅の耐震診断方法と言われている。

<参考>一般財団法人日本建築防災協会ホームページ
https://kenbokyo.jp/

ちなみに建築基準法の告示184号、185号にも規定されていて、この手法が確立したから、耐震基準適合証明書による住宅ローン減税の築後年数要件の緩和や、自治体が実施する耐震に関する補助制度など、国による耐震対策が大きく進むこととなったんだ。

次回からはいよいよ本格的にややこしい話題になるから、気合を入れて説明するね。

→続く


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