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建物調査のデメリット

不動産売買に際して行う建物の調査のことを、「建物状況調査(インスペクション)」と言います。2018年4月に宅地建物取引業法が改正され、インスペクションが法制化されました。

≪参考リンク≫
「改正宅建業法の留意点について(インスペクション関連)」

改正宅建業法の留意点について インスペクション関連

タイトルでは「デメリット」と書きましたが、結論から申し上げると、個人的には、「インスペクションは実施した方が良い。」と思っています。
しかし、「絶対にその物件を買い逃したくない。」と思っている方にとっては、インスペクションが足かせになり、買い逃してしまう原因にもなりえます。

ポイントは「購入検討者は皆様だけではなく他にもいる」という点です。
今日は、そのあたりについて少しご説明したいと思います。

内見をして、気に入った物件が見つかったときには、「買付(申込み)」を売主側に提出します。買付というのは、簡単に言えば「この条件なら買っても良い」という、買主の希望条件を書いた書面です。値引きの希望や引渡の時期など、もろもろ契約条件を記載し、ここから商談がスタートします。

以後の流れは、下記の通りで、1~4までのことを、通常は1週間程度で行なうのですが、売買契約前にインスペクションを実施したいという場合には、プラス1週間程度の計2週間はかかります。

1.買付を売主側に提出
2.売主側からの反応
(売主がインスペクション実施を承諾してくれたら、インスペクション費用支払い)
(並行して価格等契約条件の交渉)
(インスペクションの結果が許容範囲内であれば売買契約に向けて準備)
3.契約条件が合意に至った場合には、売買契約日の設定
4.重要事項説明・売買契約締結

という流れになります。

この1~4をしている間に、他の買い手がついてしまった場合、インスペクション費用を払ったのに、物件が買えないということが起こりえます。

買い手の気持ちとしては、
「買付を入れたのだから、自分たちが最終判断するまでは、他の買い手の申込は受け付けずに待っていてもらいたい。」と思うものです。
一方、売主の立場では、
「インスペクション結果次第で申込を撤回されてしまうかもしれない。もう一方の買い手はインスペクション無しでも直ぐに買いたいと言っているし、面倒だから、そっちと話を進めよう。」と考えます。

このあたりは、状況によってパワーバランスが変化します。
例えば、インペクションしたいと言っている方は値引き交渉がなく、二番手の方はインスペクションをしなくて良いと言っているものの値段交渉があるとか、長期間売れていない物件で、そもそも二番手が現れるかどうかもあやしいとか、さまざまな状況があり得ます。
このインスペクションが、社会的に認知されるようになって、殆どの買い手が実施を希望する状況になれば、インスペクション実施の有無が足かせになることはないのですが、現時点では、まだそこまで浸透していませんので、実情に合わせた現実的な方法を探らなければいけません。基本方針は「売買契約前のインスペクション実施」としておいて、気に入った物件の状況次第で、インスペクションを必須とするのか、不要とするのか、あるいは、売買契約後に念のためインスペクションをするのか、などを臨機応変に判断するといった具合です。

例えば、比較的築浅で建物の内外共にコンディションも良好とか、その建物を建築したハウスメーカーが定期点検をしてくれていて、その報告書を見せてもらうことができるとか、インスペクションで問題が発見される可能性が低そうな場合には、インスペクションを省略してスピード重視にするのも視野に入れる方が良いでしょう。

≪インスペクションの事例≫
http://www.rchukai.jp/contents/03.htm

以上、リニュアル仲介本部パイロット店 エージェント石川でした。

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