中古マンションの良し悪しを判断する際には、下記の4つが大きなポイントとなります。
部屋が綺麗、汚いというのは、リフォームすれば綺麗になりますし、ご自身の予算の振り分け次第では、新築マンションよりも高グレードにすることだってできますので、正直どうでもよい軽微な問題ですが、下記の項目は、自分自身では解消のしようがない超重要ポイントです。
１．新耐震or旧耐震。
２．これまでの維持管理の状況と現在の財務状況。
３．眺望、陽当たり。
４．共用施設の充実度。
上記1については、以前に投稿した『よくある間違い。新耐震のつもりが旧耐震だった！』 でご説明しておりますので、今回は、上記2についてご説明したいと思います。
「財務状況が悪く、必要な修繕もままならない」とか、「現在は築浅で綺麗だが、今のペースでは到底、将来の修繕の資金を工面できない。」というようなマンションも少なからず存在します。
下記リンクの資料は、「重要事項に係わる調査報告書（名称は管理会社により若干違います）」とよばれるもので、中古マンションの取引に際して、不動産仲介会社からマンション管理会社に発行の依頼をかけて、有料で発行してもらうものです。
≪重要事項に係わる調査報告書≫
https://rchukai.jp/c_doc/201807120003.pdf
下記の点に注意して書類を確認するようにしましょう。
・マンションの全体の修繕積立金残高と滞納額
・マンション管理組合での借り入れの有無
・これまで実施した修繕の履歴の有無とその内容
・その他特記事項
内見の際に、外壁などに劣化事象が見られたにも関わらず、修繕積立金残高が少ないというような場合には、購入を見送ることも考えなくてはいけません。以前に投稿した、『起こりえる絶望的な新築マンションの未来。本部エージェントの現場レポート≪中古マンション編≫5』のようなこともあり得ますので、注意してください。不動産仲介会社が「重要事項に係る調査報告書」を取得するときには、併せて「長期修繕計画表」も取り寄せていることが殆どです。長期修繕計画表には、「いつ、どのような工事が必要で、いくら必要なのか？」というような、将来の計画が書かれています。あくまで計画であり、必要とされる工事や金額については想定ですので、実際には、そのタイミングで建物の調査を行ない、適宜計画を修正しながらマンションの維持管理をしていくことになります。現在の積立金残高が、おおむねその計画通りに貯まっているのかなども、チェックしておくようにしましょう。
その他、皆様がペットを飼育したいとか、カーペットではなくフローリングに変更したいとか、楽器を演奏したいというような希望がある場合には、それらについても記載されていますので確認しましょう。駐車場の空き状況についても記載がありますが、調査時点に「空きあり」となっていたとしても、皆様が引き渡しを受ける（＝所有権移転）ときまでには空きが無くなってしまうこともあり得ますので、参考程度にとらえておくようにしましょう。通常は、引渡前に空き区画を予約するとか、売主が使用していた区画を引き継ぐといったことはできませんが、例えば、身障者用区画でないといけないというような特別な事情がある場合には、管理組合と相談の上、所有権移転前に区画をおさえることができることもあります。
契約をする前に、これらのことも確認し、納得して住まいを購入するようにしましょう。
