インスペクションに関するボタンの掛け違い その4

インスペクションに関する勘違いシリーズです。
今回は「将来に渡って保証するものではない」という点についてご説明いたします。

改正宅建業法で定義されたインスペクションは「建物状況調査」と言います。
これは、建物の現在の状況を取り扱うものになります。
※報告書にも「将来に渡って保証するものではない」と記載されます。

例えば、建築士によるインスペクションを実施したとして、引き渡しから6か月後に雨漏れが発生したとします。(個人間売買とします)
買主の立場では、住宅を購入してからたった半年で雨漏れが発生したわけですから、売主や調査を行った建築士に文句も言いたくなります。

ただ、この場合の雨漏れは売主にも調査を行った建築士にも責任を求めることができません。
一般的な個人間売買の不動産売買契約では、瑕疵の期間を3か月程度とすることが多いですし、
調査時点で雨漏れがなかったのであれば、調査を行った建築士が判断できるものでもありません。

建物の各部位には目安となる耐用年数がありますが、長いものでも10年~15年で何らかの修繕が必要とされるので、
築10年~築15年くらいの戸建て住宅をリフォームなしで購入するということは、いつ問題が起きてもおかしくないことを容認するのと同じ意味になります。

瑕疵保険の勘違いは後日改めてご説明いたしますが、雨漏れの原因が単純な劣化によるものと判定された場合は、
瑕疵保険に加入していても、保険の免責事項に抵触するので、保険がおりない場合が考えられます。

こうして書くと、一般に「中古住宅は後から補修箇所が次々と出るので、新築の方が得」と言われるのもよくわかります。

ただ、この新築の方が得は適切ではありません。
少なくとも建物の状態によりけり、という条件が付きます。

第3者に保証を求めようとすると、中古住宅の場合はかなり無理があります。
ただ、保証の有無と、実際に不具合が発生するかどうかは別の問題です。
(そもそも新築でも得られる保証期間はたったの10年です。)
過剰に保険・保証に依存するよりは、本質的な家の長持ちに目を向けると、「新築の方が得」とは一概に言えないはずです。

話を戻します。
建築士による調査はあくまで現在時点の評価です。
新築時からの経過年数と現時点での状況、一般的に言われる耐用年数を考慮して、今後のメンテナンス計画を立てるのが安心して暮らすためのポイントです。
ざっくり表現すると、家が長持ちするかどうかは、水の浸入をいかに防ぐかがテーマとなります。
定期的に屋根・外壁を塗り替えるだけで、戸建て住宅は長持ちするのです。(もちろんシロアリという問題もあります)

ひと昔前、「おかかえの大工さん」という概念がありました。
雨漏れが発生したからと言って直ちに家が倒壊するわけではありません。
早い段階で気が付いて対処すれば問題ないことが多いです。
家を長持ちさせるコツは「おかかえの大工さん」を確保することです。
今風に言い換えると、定期的に家をインスペクションしてくれる建築士を見つけておくことです。
インスペクションは無償ではありませんので、このシリーズでも記載した「修繕積立」を行っておくことが具体策となります。

ノーメンテナンスで何十年も無事でいられるほど、日本の気候風土は甘くありません。
これから家を買う方は「メンテナンス」の概念を忘れないようにしていただきたいと思います。

リニュアル仲介の稲瀬でした。

パッシブ住宅【 省エネ住宅シリーズ】

前回は長期優良住宅を紹介いたしましたがその他にも省エネ住宅がありますのでシリーズでご紹介いたします。
今回はパッシブ住宅です。

パッシブ住宅は断熱性や気密性に優れているだけではなく、建物の構造や材料などの工夫によって、快適な居住空間を実現する省エネ住宅の事をパッシブ住宅といいます。

パッシブ住宅はパッシブデザイン(エアコンなどの設備機器をなるべく使う事がなく、太陽の光や熱、風など、自然の力を活かして快適な室内空間をつくりだす設計の考え方)の設計思想に基づいて作られているようです。

具体的には
夏は涼しく
・夏期日射遮蔽・・・室内に侵入する夏の陽射しを遮り、室内を涼しく保つ。
・通風、換気・・・建築地の風向きなどを考慮し風を通す部屋の配置や吹き抜けの位置などを工夫し、室内にかぜの通り道をつくる。

・高断熱、高気密・・・高性能な断熱材で家全体を包み込むことで夏の外気の熱を室内に入れず、涼しさを逃がさない。
・安全・・・シックハウス症候群防止のため使用建材の制限、自然素材の活用、計画換気を行う
・植栽・・・植栽の工夫により樹木が作り出す微気候を家の中に取り入れる。

冬は暖かく
・冬季日射取得・・・窓の配置、大きさ、窓ガラスの種類を工夫することで太陽光を室内に取り込み、室内を暖めエアコンの使用を抑える。
・通風、換気・・・室内の機密性を高めることで熱を逃がさず計画的、効率的な換気で空気を常に新鮮に保つ。
・高断熱、高気密・・・性能な断熱材で家全体を包み込むことで熱を逃がさず、外からの陽射しの熱を蓄える。
・安全・・・シックハウス症候群防止のため使用建材の制限、自然素材の活用、計画換気を行う。
・植栽・・・落葉樹をうまく配置することで冬の陽射しを遮らず、室内に取り組む。

パッシブ住宅は床も壁も天井も高断熱と高気密で魔法瓶のような家のイメージだそうです。
冬は暖気を、夏は冷気を逃しません。熱交換換気システムで空気はいつもきれいなのに、熱だけがリサイクルされるため吸気口から冷たい外気が入ってくることもありません。

そしてエアコン一台でも家全体が暖かいのがパッシブ住宅だそうです。

パッシブ住宅を得意としている建設会社がありますので気になった方はお近くのパッシブ住宅で検索してみてはいかがでしょうか。

リニュアル仲介、渡辺でした。

マイナス情報こそ重要!家探しはSelFin(セルフィン)/物件提案ロボを活用しましょう!その1

SelFin(セルフィン)/物件提案ロボのリリースから早い事で約2年が経ちました。

お蔭様で、SelFin(セルフィン)/物件提案ロボをご利用いただき、家探しをされる方が6000名を超えています。

そこで本日は、原点に立ち返り、SelFin(セルフィン)/物件提案ロボで判定される項目について、ご説明をさせていただきたいと思います。

SelFin(セルフィン)/物件提案ロボはもともと不動産購入の経験が少ない消費者の方と不動産事業者との情報の非対称性解消のためにツールとしてリリースしました。

まずはSelFin(セルフィン)について解説させていただきます。

■ SelFin(セルフィン)について

SelFin(セルフィン)とは『買ってはいけない不動産を判定できるWEBアプリ』です。

https://self-in.com/

■ SelFin(セルフィン)の特徴

1.SelFin(セルフィン)では中古マンションは「収益還元法」による価格査定、中古戸建は「取引事例法」を用いて価格査定をしています。

現在、価格査定サイトは多く存在しますが、そのすべてが「取引事例法」によるものです。

ネット上に存在する物件情報をクローラーと呼ばれるロボットで集めて表示させています。

ネットでは売り出し価格しか表示されていないため、割高になる傾向があるようです。

それに対しセルフィンは、各駅ごと、自治体ごとの賃料相場を算出し、その賃料をベースに価格の妥当性を算出しています。

全国統一の算出基準で価格を査定しています。

〇査定方法は企業秘密の為「独自のアルゴリズム」という表現になりますが、例えば部屋の向き」「何階建てか」「総戸数」「その地域の平均階高」等までも賃料査定の判断基準となり、その項目は30項目近くにもなります。

〇アルゴリズムは随時更新いたします。入力された物件情報などをもとに、機械学習機能などでアルゴリズムは随時改善致します。

〇プレミアムマンションやリノベーションなどの個別事情は反映されません。

割高なプレミアムマンションはそのまま割高と表示されます。また、嫌悪施設などその地域の特殊事情で安い場合も反映されません。その為、事業者による買取再販売物件等は割高に表示されるケースが多くなります。

〇全国7割以上の物件が、セルフィンの価格レンジに収まっています

セルフィンが表示する価格よりも割高物件が約15%、割安物件が15%存在することが分かっています。(セルフィンは、売り出し価格に合わせるような調整は一切行っていません。)

2.SelFin(セルフィン)での「街力」表示

「街力」とは、全国の自治体別に、人口、昼夜間人口などから「街力」を設定しています。全国平均が100となります。また、流動性スコアは、街力と駅からの距離で流動性スコアを算出しています。

3.SelFin(セルフィン)での「耐震性」判定

耐震性は、築年月から対象住宅の耐震性のリスクを表示しています。

4.SelFin(セルフィン)での「減税」判定

住宅ローン減税とフラット35の融資条件を満たしているかどうか判定しています。

5.SelFin(セルフィン)では中古マンションは「管理状況」、中古戸建は「土地の資産性」を判定

マンションの管理状況については、発表されている平均管理費や、ガイドラインで示されている積立金の平均とのかい離で判定しています。

管理費・・・・・不動産経済研究所「首都圏マンション管理費調査」、修繕積立金・・・国土交通省 マンション積立金ガイドライン

戸建て住宅の土地の資産性については接道状況や建蔽率・容積率、セットバックの有無など、土地の資産性に影響を及ぼす項目について判定します。

いずれにせよ、現在の家探しは不動産事業者に頼らずとも消費者自らWEBシステムを通じて出来る時代です。

勿論、最終的には内見や不動産売買契約等の手続きは不動産事業者を通じなければできませんので、上記のWEBシステムを活用し、相談したい物件が出てきたら、当社にご相談をいただければ幸いです。

法人営業部 犬木 裕

2018 年11月度の不動産相場

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2018 年11月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

11 月の東京都区部は76.02 万円/㎡と前年比で2.4%上昇し、12 年10 月から74 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は38.13 万円/㎡で前年比マイナス0.9%と、ほぼ横ばいながら3 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。

○神奈川県

11 月の横浜・川崎市は46.46 万円/㎡と前年比で2.3%上昇し、3 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。神奈川県他は29.26 万円/㎡と前年比で3.9%下落し、5 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。

○埼玉県・千葉県

11 月の埼玉県は31.57 万円/㎡と前年比で7.4%上昇し、6 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は27.81 万円/㎡と前年比で4.2%上昇し、4 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告 Market Watch サマリーレポート 2018年11月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201811_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう!以上、リニュアル仲介、前田でした。

ネットで取れる「登記簿謄本」

先日、お客様と印象的なやり取りがありました。

弊社で売却活動のお手伝いをしている空家の物件について、お客様から電話でお問合せがありました。

いつものように、売却理由や、前面の道路が私道である旨など、ご説明をしたのですが、他のお客様と少し反応が違います。

普段であれば、

「そうなんですね。」といった相槌なのですが、

このお客様は、

「そうですよね。知ってます。」といった相槌をします。

話し方の癖なのかとも思いましたが、しばらく言葉を交わしていると、どうやら本当にご存知の様子。詳しく事情を聴いてみると、実は、弊社にお問合せになる前に、物件の所有者の方(=売主さん)に直接ご連絡をとっており、そのとき売主さんから、「売却については、リニュアル仲介 石川さんに依頼しているので、詳しくは、そちらに問い合わせてもらいたい。」とのお話があったとのことでした。

売主さんの情報はどこにもでていないのに、どのように連絡をとることができたのでしょうか?

回りくどくなりましたが、答えは本日のタイトルです。

だれでもネットで登記簿謄本(※)を取って、所有者が誰かを確認することができるのです。

◆登記情報サービス

http://www1.touki.or.jp/gateway.html

取得の際に情報として必要な地番や家屋番号(建物の場合)は、登記情報サービスで検索することもできますし、検索方法がわからなければ、管轄の法務局に電話をすれば、地番や家屋番号を教えてもらえます。

管轄の法務局は、「物件所在の市区町村+法務局」でネット検索すればすぐにでてきます。

謄本には、電話番号は記載されていませんので、お手紙や訪問などで連絡をとることになります。もちろん謄本を取るのにもお金がかかりますし、場合によっては売主さんに不審がられることもありますので、あまり一般的な方法とは言えませんが、情熱がある方は、こんな方法もあります。

また、ほとんど趣味の領域になりますが、同じ方法で、例えば「代々木ビレッジの所有者はだれだろう?」とか、「平等院鳳凰堂の所有者はだれだろう?」といったことも、調べることができます。

(知ったところで意味がないのですが。また、登記は義務ではないので、100%所有者であることを証明するものでもありません。)

※厳密には、登記簿謄本ではなく、利用者が請求した時点において登記所が保有する登記情報と同じ情報を、インターネットを使用してパソコンやスマホの画面上で確認できるものです。「閲覧」と同等のサービスであり、登記事項証明書とは異なり、証明文や公印等は付加されません。

修繕積立金の金額はどのように決まっているのか??

マンション購入を検討されている方は、管理費・修繕積立金の金額は必ずチェックされているかと思います。

では、どのくらいの金額が妥当といえるのでしょうか?

分譲当初の修繕積立金は売りやすくする為にかなり低く設定されていることが多く、6,000~8,000円(1戸当たり)で㎡単価にすると100円だったりします。

これでは修繕積立金がたまらず、工事資金が不足してしまう事から国土交通省は2011年に「修繕積立金に関するガイドライン」を発表しました。

以降、㎡単価200円程度というのが目安となっているようです。

そもそも、そんなに修繕は必要なのか?という事になりますが、コンクリートは100年持つと言われているそうです。ですが、それには修繕を施さなければならず、資産価値を維持するためにも、こまめに修繕を行っておかなければ維持する事は難しいでしょう。

まず、長期修繕計画を立てる事から始まりますが、大規模修繕の実施時期・工事内容・費用の予測によって、修繕積立金の金額を算出し、その額で実施可能かを検討していきます。

大規模修繕前に積立金が不足していた場合、居住者から追徴する場合や、事前に増額を行ったり、更には借入を起こす場合があります。

修繕も余分な出費とならないよう、しっかりと管理組合で話合いを行い、削減できる費用などを見直す必要があります。

これは大規模修繕だけでなく、火災保険なども大幅に削減できる項目となります。

同じマンションに住んでいる住民同士、他人任せにせず、当事者として取り組む事が重要かと思います。

なお、新築当初は低く設定している修繕積立金ですが、一般的には250~300円前後が妥当とも言われています。

マンション全体の管理がしっかりしていないマンションは要注意となり、資産価値にも影響します。

安いから良い、高いから安心という事ではなく、住宅購入時にはしっかりと長期修繕計画を確認して、ご自身が住むマンションの事を知っておきましょう。

リニュアル仲介、前田でした。

インスペクションに関するボタンの掛け違い その3

インスペクションに関する勘違いシリーズです。
今回は「調査対象範囲」という点についてご説明します。

インスペクションといっても、無制限に建物全部をくまなく診る訳ではありません。
木造戸建て住宅の場合、構造部の重要な部分は壁の中にあるので、壁・天井・床をすべて解体しないとすべてを診ることができません。

全てを解体しないと成立しないインスペクションでは、費用がかかりすぎるので、建物状況調査は、非破壊目視で確認できる範囲のインスペクションとして定義されています。

無料の調査ではないのですが、限られた範囲の調査になるので、調査結果について過剰に期待することはできません。

インスペクションの範囲は実施する事業者が決めます。
インスペクションの申し込みの段階で、調査する範囲と調査しない項目を明示することになっていますので、インスペクションの申し込みにあたってはどの範囲で調査が行われるか確認するようにしましょう。

<消費者と検査事業者の認識違いがある項目>

・シロアリはほとんど検査できません

建物状況調査(瑕疵保険の現況検査も同じです)では、床下は点検口から目視できる範囲が調査対象となります。
たまたま点検口から蟻害を見つけることができれば良いのですが、点検口から確認できるのは限られた範囲なので、シロアリはほとんど検査できないと判断した方が現実的です。
シロアリが不安な場合は、別途シロアリ消毒業者が実施するシロアリの検査を依頼する必要があります。

・設備は対象外です

建物状況調査(瑕疵保険の現況検査も同じです)は、構造躯体と雨水の浸入が主な検査項目になります。
キッチンやお風呂、トイレなどの住宅設備は検査対象外であることが多いので、注意が必要です。
同様に壁や床・天井でも意匠に関する項目は対象外ですので、床に大きな傷があったり、クロスの著しい汚れなどは検査項目ではありません。

・耐震も対象外です

建物状況調査(瑕疵保険の現況検査も同じです)では、耐震診断は検査項目に含まれません。建物の耐震性を知りたい場合は、別途耐震診断を実施する必要があります。

・結果報告書は検査時点のものであり、将来に渡って劣化など不具合が起きないことを表すものではありません

原則として、すべてのモノは経年で劣化します。
建物状況調査の結果はあくまで現時点のものであって、将来的に劣化しないことを表すものではありません。
「建物状況調査の結果、指摘がなかったから、劣化しないものと思った」ではなく、「建物状況調査の結果」を踏まえて、各部位のメンテナンスについて、いつ行うべきかを相談する、という利用方法が適切だと思います。
※売主が実施する建物状況調査は、現況を明らかにするという別の目的があります。

こうして挙げると、「何のためにインスペクションをするのかわからない」という状態に陥る人もいるのではないでしょうか。
これこそがボタンの掛け違い。大きな勘違いです。
検査だけでは何の保証もありません。
知るだけではリスクはヘッジされません。
大切なのは、検査の結果を今後のメンテナンス計画に組み込むことです。

従って、インスペクションの結果で指摘がなかった建物が、リフォームにお金のかからないお買い得物件かと言えば全くそうではありません。
新築を買ったとしても、いすれはメンテナンスが必要です。
インスペクションの結果を受けて、購入時点で実施しておいた方が良いとされるリフォーム、積み立てなど計画を立てて準備するべきリフォーム、故障するまで利用して壊れたら直すもしくは交換するものなど、今後どのようにメンテナンスをしていくべきかについては、現況を知らなければ計画が立てられませんし、立てた計画の予算感を見ないと、その物件が本当にリフォームにお金がかからないお得な物件かどうか判断することはできません。

資金計画がギリギリの場合、インスペクションの結果が良くてラッキーと思ってしまいがちですが、得てしてそういう状態に限って大きな劣化事故に見舞われることがあるので、木造戸建てを検討する際は、購入時だけでなく、返済計画においても、余裕を持った資金計画が大切です。
※マンションと同じく修繕積立金として毎月プールする運用が良いと思います。

リニュアル仲介の稲瀬でした。
※このシリーズは数回続きます。

消費税増税に伴い住宅ローン減税の期間が延長される!?

今月上旬(2018年12月4日)、「政府・与党は住宅ローン減税が受けられる期間を3年延ばし、現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った」と、日経新聞より発表がありました。

▼住宅ローン減税を受けられる期間が10年→13年になる可能性が!?
政府・与党は住宅ローン減税が受けられる期間を3年延ばし、現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った。2019年10月の消費税率引き上げに伴う住宅の駆け込み需要や反動減を防ぎ、購入を支援する。購入から11年目以降の減税幅は建物価格の2%を3年間かけて所得税などから差し引く仕組みにする。
出典:日本経済新聞 電子版「住宅ローン減税3年延長 政府・与党が最終調整」より引用

「11年目以降の減税幅は建物価格の2%を3年間かけて所得税などから差し引く仕組みにする」とあるとおり、3,000万円の建物の場合だと、60万円の減税が追加で受けられることになります!住宅購入者にとっては、かなり助かります・・・。

▼では、増税後に購入した方がお得なのか?
消費税の増税幅である建物の2%相当額(土地は消費税非課税のため影響なし)が住宅ローン減税の拡大幅となりますので、一見影響はないようにも考えられます。
しかし、住宅ローン総額が増加した結果、金利負担も増加することとなります。当然、住宅ローン金利の増加は、住宅ローン減税が終了する13年目以降も総負担額に影響を与え続けます。
例えば上記のように3000万円の建物の場合では消費税増税による単純な負担増は60万円ですが、住宅購入時に60万円多く負担して、13年目に晴れてその60万円が手元に戻ってくるのです。

割引現在価値の考え方を用いると、現在の60万円と13年後の60万円では、明確に現在の60万円の方が高い価値があり、そういった観点では、「今」消費税負担を抑えることで得られる60万円(増税前の購入)を選択すべきとも考えられます。

したがって、一見住宅ローン減税の拡大により、消費税増税以上の負担増が相殺されているような構造ではあるものの、厳密に考えると、金利負担が増加すること及び消費税増税分の回収が13年かかることから、他の条件が同じである限り、消費税増税前に住宅を購入するのが経済的に合理的といえると思います。

ただし、報道はあくまでも「現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った」と書かれているにすぎず、まだ確定ではありません。また、今回の期間延長は「2019年10月の消費税率引き上げに伴う住宅の駆け込み需要や反動減を防ぐ」ことが目的ですので、既に住宅ローン減税を受けている人は対象外の可能性が高いです。

適用開始時期は明確でないものの、消費税増税後の2019年10月1日もしくは2020年1月1日からの適用が予想されます。

まずは、公式な発表を待ち判断していきましょう。

以上、中田でした。

長期優良住宅【 省エネ住宅シリーズ】

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備に講じられた優良な住宅のことです。

長期優良住宅の認定を受けるには認定を受けようとする方(建築主または分譲事業者)は長期優良住宅の建築及び維持保全に関する計画を作成し、着工前に所管行政庁に申請する必要があります。

新築についての認定制度は平成21年6月4日より、既存の住宅を増築・改築する場合の認定制度は平成28年4月1日より開始しています。

認定項目は9つ

・劣化対策・・・構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度
・耐震性・・・大規模地震力に対する変形を一定以下に制御する
・維持管理(更新の容易性)・・・構造躯体等に影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができること。(更新時の工事が軽減される措置が講じられていること)
・可変性・・・居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
・高齢者等対策・・・共用廊下の幅員、共用階段の幅員・勾配等、エレベーターの開口幅等について必要なスペースが確保されていることが必要
・省エネルギー対策・・・評価方法基準に定める断熱等性能等級4の基準に適合することが必要
・居住環境・・・地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内のある場合には、調和が図られていること。
・住戸面積・・・戸建て(75m2)、共同住宅(55m2)以上
・維持保全計画・・・構造耐力上主要の部分、雨水の浸入を防止する部分、給水・排水設備について、点検の時期、内容を定める

なお認定長期優良住宅は税制上の優遇措置として
不動産取得税、登録免許税、固定資産税、所得税、住宅ローンなどがあります。

詳しくは下記を参照してください。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006.html

リニュアル仲介、渡辺でした。

不動産のタックス・ヘイヴンをご存知ですか?!そもそも不動産(住宅)は消費増税前に買うべきか?!

エアトリという企業がは10月29日、消費増税に関する調査の結果を発表したようです。調査は10代~70代の男女1337人を対象に実施されました。

2019年に消費税率が10%に引き上がることを知っている人は98.4%に上ったようです。

増税前に購入しておきたいものを聞いたところ、男性では家電製品が41.2%で最も多く、2番目が海外旅行(31.9%)、3番目がパソコン・周辺機器(24.6%)だった。女性も家電製品が47.4%で最も多く、2番目は海外旅行(40.6%)、3番目は日用品(33.7%)だった。

男女差が大きかったのは、化粧品と車・バイク。化粧品は25.4%の女性が購入しておきたいと答えた一方、男性では3.1%に留まった。車・バイクは男性の27%、女性では13.9%だったようです。

消費増税は住宅購入にどう影響する?不動産購入に与える影響とは?!

いよいよ2019年10月まで再延期された消費増税の時期が近づいて参りました。そこで今後予定通りに消費増税が行われた場合にどのような影響が出てくるかを調べてみました。

消費税の増税が住宅購入にもたらす影響については、5%から8%に増税した2014年当時もかなり話題になりました。

それも踏まえて、住宅購入者が10%増税に向けて押さえておくべきポイントを紹介します。

押さえておいて欲しい『期限』(タイムリミット)について

消費増税(10%増税)に向けて押さえておくべきポイントとは消費税が10%に増税される前に住宅を購入しようと考えた場合、その『期限』(タイムリミット)には次の2つがあります。

1:消費増税(10%増税)が適用される「引渡し」の『期限』(タイムリミット)

8%の消費税で住宅を購入しようと思った場合、その期限は「2019年9月30日」となります。この日までに不動産の「引渡し」を受ける必要があります。

不動産売買契約はすでに締結している場合でも、契約から決済までにある程度の期間がかかるため、これを逆算して住まい探しを始めることが重要となります。

※毎年不動産は人の移動時期と重なり、3月前後に繁忙期を迎えます。ぜひ、これからの早い時期に不動産購入を検討される事が良いように感じます。

2:経過措置における「請負契約」の『期限』(タイムリミット)

注文住宅を建てる場合は、完成時期が多少ずれ込むこともあります。そこで、工事請負契約の締結時期が重要となるのです。

請負契約を「2019年3月31日」までに締結すれば、引渡しが2019年10月以降になっても8%が適用される経過措置が講じられます。

※最近では注文住宅を建てるにも大工等の職人不足が嘆かれます。その為、なるべく先手の行動を検討してもらいたいと思います。

そもそも不動産には消費税が掛かるものと掛からないものがある事をご存知でしょうか?!

まずは土地には消費税は掛かりません。また、個人を売主とする不動産(中古マンション/中古戸建)には消費税が掛かりません。その為、消費増税(10%増税)が行われても気にする必要はありません。

結果、事業者から購入する不動産(新築マンション/新築分譲住宅)、注文住宅の建物にかかる価格が消費増税に影響があります。

もしも消費税が10%に上がった後に住宅を購入した場合、増税が影響する項目は大きくわけて2つあります。

1:消費増税(10%増税)による売買価格に対する影響とは?!

住宅を購入する場合に消費税が課税されるのは、上記でも書きましたが、不動産のうち事業者から購入する不動産となります。そもそも「土地」部分についてはもともと消費するものではないため、消費税は非課税となっています。

これは一戸建てでもマンションでも同じです。また、世間では「消費税が課税されるのは新築だけ」とも言われていますが、正しくは売主が「課税事業者」の場合に消費税が課税されます。

そのため、中古であっても課税業者が保有している物件であれば、消費税の課税対象となりますので注意しましょう。

※最近の流行りでもある不動産事業者が中古マション/中古戸建を一度買取、再販をしている、いわゆるリノベーションマンション等は消費増税(10%増税)の影響をもろに受けます。

さて、気になる消費税の影響ですが、仮に建物部分の価格が5,000万円の住宅を購入した場合、課税される金額は、増税前と後で次のように変わってきます。

5,000万円×消費税8%=400万円

5,000万円×消費税10%=500万円

このように、増税前と後で支払う金額が100万円も変わってくるのです。この影響は売買価格が高額な物件になれば、どんどん大きくなります。

所得税や住民税が控除できる制度があります。政府は2019年10月の消費増税にあたり、住宅購入の支援策として住宅ローン減税が受けられる期間を現行の10年から1~5年ほど延長する調整に入ったようです。

2:消費増税(10%増税)による仲介手数料に対する影響とは?!

住宅を購入する際には、不動産会社に対して仲介手数料を支払わなければなりません。この仲介手数料『(売買価格×3%+6万円)×消費税』も課税対象となるため注意が必要です。

仮に5,000万円の住宅を購入すると仮定すると、増税前と後で次のように変わってきます。

5,000万円×3%+6万円に消費税8%=168.48万円

5,000万円×3%+6万円に消費税10%=171.6万円

よって、消費税の増税により仲介手数料が3万1,200円値上がります。この金額を安いとみるか高いとみるかはお客様のご判断です。

このように、消費税の増税前か後かで数十万~数百万円もの価格差が生じます。これだけ見ると、住宅購入者にとって消費増税はかなり大きな負担となりそうです。

個人的には上記にもお伝えしましたが、そもそも不動産には消費税が掛かるものと掛からないものがありますので、消費税が掛からない不動産を購入する事も視野に入れた動きが重要かと思います。

結論から言うと、個人を売主とする不動産(中古マンション/中古戸建)には消費税が掛かりませんので、消費増税(10%増税)が行われても気にする必要がない、不動産を検討されることをおススメします。

個人的には不動産のタックス・ヘイヴン的な存在は、中古マンション/中古戸建の購入が該当するのではないかと思います。

また意外と多い事象として、マスコミ各社は不動産購入を価格や消費税だけにスポットを当てて、報道してしまうシーンが増えているように感じます。

当社では不動産購入時に『資産』としての概念を持って、これから人口減・家余り時代の住宅購入をご提案しています。その為、いつでも貸せたり・売ることのできる不動産購入を検討してもらい、

後悔のない不動産購入につなげていただきたいと思います。

法人営業部 犬木 裕